專家教你如何挑選二手房

http://www.qpywgx.icu 2011年10月12日 來源:中國青年報

    (中國青年報)二手房,二手車,二手資料……一個名詞只要和二手聯系到一起,價值似乎就下降了許多。在曾經的觀念中,“二手”是我們沒有能力“一手”的一個標簽,是我們無奈下的一個選擇。

 但事情好像在發生改變———擁有“二手”東西,慢慢成為一種品位。北京最大的舊貨集散地潘家園,早已成為一個時尚的地標。買舊房子,把明清家具搬到自己家里來,在舊衣市場中淘衣服,一些人用“二手”把自己的生活過得有滋有味。

 “舊時王榭堂前燕,飛入尋常百姓家。”那些至尊一時的豪宅別墅,在二手市場里是否會“公主”變“灰姑娘”呢?

 “別墅市場的回報率高,最初市場的回報率高達30%,目前也有8%~12%。”有業內人士這樣說。房產市場上既然有降溫的板塊,就一定會有升值的板塊。二手別墅的投資回報率一直要比其他二手產品高,這是二手別墅投資的誘惑所在。業內人士預測,下一輪投資的熱點將會是二手別墅。

 據二手房專家介紹:北京的二手別墅主要分布在昌平、順義、亦莊等城市遠郊,平均面積在200至300平方米,建筑年代在1998年以后的居多。為了迎合外籍人士的品位追求,其設計比較洋化,戶型也比較適合現代人居住。

 在已成交的二手別墅中,200平方米以下的“小戶型”別墅占58.2%,200-400平方米的占22.5%,400平方米以上的為10%。“小戶型”別墅成本相對較低,再裝修后可收到不低的租金,資金回籠較快。所以,許多購房者傾向于購買面積較小、總價較低的二手別墅。在租賃市場,二手別墅的租戶包括短期在北京居住的外籍和港臺人士、電視劇組人員及外地駐京辦事處,平均租金在5000-6000元/套/月,以經濟型別墅為主。

 從投資角度分析,別墅是較穩定的投資產品,持有時間越長增值空間越大。由于國家明令限制別墅用地,今后別墅項目的投放量會相應減少,因此別墅的長期價值得到提升。從交易項目分析,投資別墅項目的綜合回報率一般在10%左右,出租回報率與市區高檔公寓旗鼓相當,而且從全國市場看,別墅項目下跌的情況很少。“但并不是所有的別墅項目都適于投資,適合投資的二手別墅必須具備以下條件:不低于或高于原值銷售、社區成熟及具有升值空間。

●二手房子之法院拍賣房

 近來,法院委托拍賣房成了很多市民追捧的熱點。有一個做“二手房”交易的地方生意不但沒有減少,反而竟有突然紅火起來之勢。有個房產中介的老板稱:“我們每個月大概賣出10多處受法院委托進行拍賣的房產。”

 法院委托拍賣房地產是法院在執行過程中委托拍賣公司對相關房產進行強制拍賣。在拍賣前,法院會委托獨立的專業評估機構對該房產價值做出評估,確定拍賣底價后,由拍賣公司具體負責拍賣過程。然而,作為一種非主流的房地產交易模式,房地產拍賣對于大部分普通購房者來說還是件很陌生的事情。

 據業內人士介紹,拍賣房的價格都會比市場價格低一些。目前北京的拍賣房價格相當于市場價的8.5折,而南方的城市比如廣州、上海等地拍賣房市場比較成熟,而且人們對于二手房沒有偏見,拍賣房價已高達市場價的9折或以上。在兩三年前,由于對二手房消費觀念沒有轉變,加上房源比較差,在北京法院拍賣房的價格甚至會低至7折以下。

 不過,隨著目前房地產市場的水漲船高,法院拍賣房交易正日漸活躍。“現在房源越來越好了,很多都是從未入住過的新房,這吸引了很多個人買家。”業內相關人士說,目前參與競買的買家主要是中介公司和個人買主。房地產市場的強勁走勢,讓很多中介公司在參與競拍時都帶有一種明顯的“收房”心態,中介公司的競拍者往往比較看重價格因素,一旦覺得“轉手就有得賺”,就會豪氣出手,因為他們有自己的營銷網絡和營銷隊伍,所以地段、戶型等缺點他們都可以自行克服。而個人買主往往是有實際需求的,一旦覺得房子合適,即使價格高一點,立馬也會出手。不過在已成交的交易中,個人買家卻比較少,因為“一般的拍賣房都是一次性付清款項,這讓很多個人買家望而卻步”。



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